Construir Obra nueva... ¿Cuánto cuesta?

¿Estás dándole vueltas en la cabeza a embarcarte en la obra de tu vida? ¿Será difícil?. Seguramente ya habrás estado buscando viviendas, o incluso haciendo búsquedas rápidas en redes sociales o internet, también tendrás tus referencias de imágenes, baños, cocinas, salones... Pero... ¿Cuánto me costará la broma? En este Post te damos referencias de precios, costes y además te explicamos cómo funcionamos en O2 eStudio BIM Arquitectos en nuestro trato con los clientes.

En primer lugar, queremos indicarte que este proceso no es sencillo, pero no por eso es imposible, simplemente es un proceso que lleva tiempo, y en el que sobre todo es importante que analicen las acciones a realizar desde todos los ángulos posibles: económico, emocional, estilo, funcionalidad, versatilidad, flexibilidad….

De todos esos conceptos hablaremos durante las distintas fases de diseño, sobre todo porque tendemos a pensar o imaginar la casa que necesitarías hoy, pero no solemos pensar en la casa de que necesitarías en 30 años.

Bueno, terminada la introducción si sigues por aquí es porque buscas información mas específica, así que... ¡adelante!

¿Cómo desarrollamos tu proyecto?:

• La labor como arquitecto la dividimos en 4 fases, de las cuales 2 (Proyecto Básico y Proyecto de Ejecución) pueden llegar a fusionarse en función del tipo de obra. Las 4 fases son:
• 1.- Diseño:
  • En esta fase realizamos una medición de la parcela y de lo que hay en su interior, tomamos fotos y procedemos a hacer un levantamiento “BIM” (es un modelo 3D mejorado) del estado actual.
  • Procedemos a realizar una propuesta según las directrices del cliente, en la que intentamos optimizar al máximo tanto el espacio como su aprovechamiento. En mas de una ocasión terminamos haciendo 2 variantes y conversamos con el cliente sobre las distintas opciones, los puntos fuertes de cada una de ellas, así como sus puntos débiles
  • Este proceso suele durar al menos 1 mes entre realización de propuesta, reunirnos con la propiedad, verificación de errores y últimos cambios.
  • Es muy importante en este paso la implicación de la propiedad, una vez cerramos el diseño con la conformidad de la propiedad empezamos con las siguientes fases del Proyecto.
  • Tómense todo el tiempo que quieran para pensar en la propuesta, analizarla en el sitio, en los planos que les enviamos para que vayan descartando opciones y encontrando la casa que buscan.
  • En esta fase les haremos entrega mediante correo electrónico de un archivo de visualización del BIM, que podrán ver desde su móvil / Tablet, podrán moverse dentro de la aplicación, ver los planos, meterse en las habitaciones, caminar por el modelo (acepta versión Realidad Virtual)
• 2.- Proyecto Básico:
  • Esta fase se suele llevar a la vez del proyecto de ejecución. Solo en los proyectos sujetos a licencia se diferencia una de la obra. Con el proyecto básico se completa la información técnico-arquitectónica y hacemos entrega al Ayto. para la solicitud de licencia. Obedece a parámetros de la edificabilidad, retranqueos, tipología edificatoria, análisis preliminar de la cimentación y cumplimiento de las ordenanzas municipales (Comprobación de habitabilidad, alturas máximas, distancia a perímetro, vallado exterior, anchos de puerta de garaje, altura de pretil de cubierta, tipo de cubierta, colores elementos de fachada, dimensiones de patios…)
• 3.- Proyecto de Ejecución
  • Una vez el proyecto básico se ha entregado tenemos que esperar resolución del Ayto. para continuar con el proyecto de ejecución, que es la información técnica de como se ejecuta.
  • Incluye cálculo estructural, cálculo de instalaciones, comprobación de cumplimiento del CTE (Código técnico de la edificación). Memoria constructiva, Mediciones y presupuesto, estudio básico de Seguridad y Salud…
  • Este documento deberá ser el soporte sobre el que la constructora que elijan para construir pueda ofertar y ejecutar la obra bajo estos parámetros.
• 4.- Dirección de obra
  • En función del tipo de obra, y de las fases que tenga la obra se presupuestarán una cantidad de visitas. Solemos ser bastante flexibles con el número (por 2 o 3 visitas de mas, por las razones que sea) no solemos cobrar de mas. Si bien la obra se complica o no avanza al ritmo adecuado y la constructora nos reclama continuamente, avisamos a la propiedad de que se ha agotado el cupo y mandamos nuevo presupuesto al respecto.

En cuanto a valoración económica:

• Los precios de ejecución en la isla oscilan normalmente entre 750 y 1050 € por m2 de vivienda, garajes y patios están alrededor de 300 – 350 €/m2.
• Es cuestión de multiplicar la superficie que queremos construir por un coste medio de €/m2 y sabrás por encima cuanto te costará.
• A esto hay que añadir, gastos de visado aprox el 1% del PEM (Presupuesto de ejecución de la obra antes de impuestos), tasas en el Ayto 4% del PEM, certificados/ boletines aprox 1000€, y honorarios de los técnicos normalmente suele estar para una obra de este tipo entre el 7 al 10% del PEM y si hay proyecto sujeto a licencia precisamos aparejador.
• Para saber los costes es importante determinar la calidad de los materiales que quieren poner:
  • baja (700 €/m2),
  • medio baja (800€/m2),
  • media 850 - 950 €/m2,
  • Alta 950 – 1050 €/m2 (o hasta los 5000 €/m2... de máximo puede ser lo que desees).
  • Estos precios son “llave en mano”, es decir a obra terminada teniendo que hacer ustedes poco o nada, mas que elegir los materiales en un momento dado
• ¿Qué determina la calidad?: tipo de suelo, tipos de sanitarios, iluminación, tipo de cocina, marcas, alguna solución complicada, materiales muy novedosos ….
• Formas de abaratar los costes:
  • Edificar menos superficie. Reducir los m2 a construir.
  • Bajar la calidad
  • Hacer compras inteligentes de materiales
  • Realizar como propiedad pequeñas partes de la obra:
    • Colocar Pladur
    • Realizar demoliciones
    • Colocar la tarima flotante y rodapiés
    • Realizar limpieza de la obra (y descontársela al contratista)
    • Algunas de estas cosas son muy sencillas de hacer, a golpe de click encontrarás muchas guías de cómo se hace. En su mayoría con un uso de herramientas muy básico (taladro, caladora, destornillador, pegamento y poco mas)
• Plantearse ahorros a largo plazo: Aislamientos, fachadas ventiladas, cubiertas vegetales… aunque cuesten mas hoy, ahorrarán en Aire Acondicionado, calefacción, e incluso si ponemos aportaciones de Fotovoltaica o Termosolar en Agua Caliente sanitaria.

Relación con O2 eStudio:

• Trabajamos por fases: Diseño, Proyecto Básico, Proyecto de Ejecución y Dirección de Obra. De cada fase se abona el 50% por adelantado y el otro 50% al final de esta y previa la entrega de la documentación.
• Al final de cualquier fase nos pueden indicar, si seguimos a la siguiente o paramos un tiempo.
• Contratar con nosotros una fase no implica que tengan que contratar el resto de fases.
• Salvo casos muy raros, en nuestros honorarios están incluidos todos los proyectos o partes del mismo que sean necesarios para la ejecución del proyecto.
• Si la propiedad decide hacer cambios durante la ejecución que implique cambios del proyecto, solicitud de nueva licencia etc, previo al inicio de estos trabajos de reformado de proyecto se pasará presupuesto de honorarios por dichos trabajos. De ahí que hacemos mucho hincapié en que en la fase de diseño se tomen su tiempo para evitar modificaciones posteriores que encarezcan el proyecto.
• Contamos con un equipo multidisciplinar con el que podemos atener todas las fases del proyecto, desde su diseño hasta el seguimiento de la ejecución.